집값이 오를 것을 기대하고 전세를 끼고 매수했다가, 시세가 떨어지고 전세가도 내려가면
세입자에게 보증금을 돌려줄 돈이 막힙니다. 이때 임대인이 지는 보증금 반환채무도
개인회생으로 조정할 수 있는 채무입니다. 남양주 신도시에서도 나오는 상담 유형입니다.
반환채무는 갚아야 할 빚입니다
세입자에게 돌려줄 보증금은 임대인 입장에서 채무입니다. 개인회생에서는 이 반환채무가
무담보 채권으로 조정 대상에 들어갑니다. 다만 세입자는 대항력·우선변제권을 가진 특수한
채권자라, 주택이 경매로 넘어가면 배당 순위에서 먼저 변제받는 지위가 있습니다.
그래서 반환채무의 실제 조정액은 담보 상황과 주택 가치에 따라 달라집니다.
여러 채가 있다면
다주택자는 각 주택의 시세, 담보대출, 보증금을 합산해 순자산을 따집니다. 시세가 담보와
보증금 합계에 못 미치는 이른바 깡통 주택은 청산가치가 낮아 오히려 변제 부담이 크지 않을
수 있습니다. 반대로 값이 남는 주택이 있으면 그 지분이 변제금을 끌어올립니다. 어느 집을
정리하고 어느 집을 지킬지는 이 계산으로 정합니다.
근거: 채무자 회생 및 파산에 관한 법률 제586조(별제권), 제614조(청산가치 보장) · 확인일 2026.8
세입자와의 관계가 먼저입니다
보증금을 돌려받지 못한 세입자는 임차권등기나 반환 소송으로 권리를 지키려 합니다. 임대인이
개인회생에 들어가도 세입자의 대항력과 우선변제권은 유지되므로 이를 무시하고 설계할 수 없습니다.
전세보증금 반환보증에 가입돼 있었다면 보증기관이 세입자에게 대신 갚고 임대인에게 구상하는
구조까지 확인해야 합니다.
접수 전에 하지 말아야 할 것
세입자가 있는 집을 급하게 가족 명의로 넘기거나, 특정 세입자에게만 보증금을 몰아주는
것은 편파변제·재산 은닉으로 평가될 수 있습니다. 반환 순서와 처분은 반드시 상담으로
설계하세요. 청산가치 계산은 청산가치 글에서 이어지고,
접수처는 의정부지방법원 본원입니다.
이 콘텐츠는 협력 업체로부터 소정의 대가를 받아 등록된 광고성 정보를 포함합니다. 광고책임변호사 구제준 · 본 글의 법령·제도 정보는 2026년 8월 기준이며 개별 사안은 전문가 상담으로 확인하시기 바랍니다.